09年房地产经纪人楼市井喷暗藏隐忧-捂盘事件埋地雷地王频出吹泡沫_房地产经纪人考试_房地产经纪人

经历了冰火两重天的洗礼，国内的房地产企业群体是否正在演出一场地产版的“凤凰涅槃”？下半年楼市将发生哪些变化？开发商是否已经做好了准备？
　　复苏·市场表现
　　多个企业销售过百亿
　　据戴德梁行的最新报告指出，可能只需要再花3个月时间，楼市就可以清完库存。而上海、杭州等城市的新房库存已告急，政府部门正力促开发商加紧扩大供应量。
　　国家统计局统计数据显示，上半年全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。
　　去年全年销售超过100亿元的房地产企业不过10家，而今年刚过一半多，破百亿的房地产公司就已超过10家。在第一梯队，中海、保利、绿城、绿地等房地产公司的销售额已经和万科一步步接近。在第二梯队，销售额超过百亿元的房地产公司也越来越多。
　　与此同时，开发商还通过银行信贷、股票上市、发行债券等融资手段强力补血，一个个养得“兵强马壮”。
　　国家统计局统计数据显示，房地产开发企业上半年资金来源2.37万亿元，同比增长23.6%。其中国内贷款、定金及预收款的增幅分别达到32.6%和27.7%；个人按揭贷款更是增长了63.1%。
　　复苏·暗藏隐忧
　　捂盘埋地雷炒地吹泡沫
　　在过去的几个月里，很多开发商迎来了历史上最好的销售季节，有的企业销售量和销售额还创出历史新高。但在市场迅速回暖的同时，部分开发商却又开始不理性起来，不仅自己悄然埋下“地雷”，也给整个行业的发展带来了隐患。
　　“捂盘”便是这些“地雷”中造成社会影响最恶劣的一个，其目的自然是为了涨价。自今年5月份以来，频频有媒体报道开发商的“捂盘事件”，其中不乏排名全国前十的房地产企业巨头，引起了消费者以及社会舆论的强烈不满，甚至有消费者提议不再购买这些捂盘开发商建造的房子。
　　开发商的捂盘行为，不但危及自身品牌的诚信度和美誉度，同时也引起了监管部门的高度重视。北京、上海等地的地方政府近来连出重拳，严控捂盘。
　　与捂盘、涨价同时出现的，还有一个个“地王”。自5月份北京广渠门外15号地块以挂牌起始价的3.42倍成交后，全国各地“地王”就不断涌现。央视二套《今日观察》统计，截至7月底，全国各地拍出的“地王”已超过10块，其中包括兰州这样的三线城市。
　　值得注意的是，上半年有实力高价买地的大部分是央企，其中不乏主业非地产的央企。这些央企花高价买地的动机被认为是用信贷资金 “炒地”，以避开通货膨胀。有经济学家担心，央企“炒地”现象频繁涌现会吹大房地产行业的泡沫。
　　土地市场“国进民退”，更令业内人士担心自由竞争的格局会消失。蔡为民表示，如果这一趋势下半年仍将持续，那么未来的整个行业将是国资一家之天下。而一旦出现国企垄断，将不利于整个行业的发展。
　　复苏·政策出手
　　信贷传出收紧信号
　　地王、捂盘、涨价……市场刚刚复苏阶段发生的上述异常情况，引起了决策层的高度关注。近一两月来，一系列的宏观调控政策接连出台。如银监会新闻发言人廖岷表示，已严格要求商业银行对于消费者购买第二套住宅，必须确实运行四成以上自备款的政策。
　　与此同时，上海、北京等地的地方政府也出台系列政策，打击开发商的捂盘行为。近期上海开始执行《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。上海市房管局还重申，商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。
　　与此同时，信贷收紧的风声也已传出。7月30日，银监会相关负责人称，当前我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，需要继续落实适度宽松的货币政策，并根据国内外经济走势和物价变化进行动态微调。
　　上半年新增信贷已经达到7.37万亿元，下半年还会有那么多的信贷投放吗？

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