导语及核心内容：2014年房地产估价师《案例与分析》实战模拟试题一套（简答题），希望大家把每一次练习都当成是一次考试，以一颗平常心对待，认真答题，查漏补缺。

一、简答题

1.某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

　　【房地产估价师正确答案】

　　1.应首选市场法和收益法评估，有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　2.①分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；

　　②选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；

　　③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；

　　④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。

2、张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

　　（1）如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？

　　（2）如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？

　　（3）该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

　　【房地产估价师正确答案】

　　（1）应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。

　　（2）显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。

　　（3）该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。

 3、房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险合同？房地产保险估价可分为哪两类？

　　【房地产估价师正确答案】房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。

　　房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。