18．对房地产估价本质的认识包括以下（ 　）等方面。

A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

E．房地产估价既是一门学科又是一门技艺

答案：b，c，d

解析：房地产估价的本质有5点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。

19．下列（ 　）是对于房地产估价准确性的正确认识。

A．即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

B．所有的评估价值都会有误差

C．能用物理量测量的误差来要求估价的误差

D．判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

E．由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

答案：a，b，d

解析：对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差；④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。

20．房地产需要专业估价的理由（ 　）。

A．房地产具有独一无二性

B．政府部门要求估价

C．房地产价值量大

d．房地产市场是地区性完全市场

答案：a，c

解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。