1333.83万元×2%=26.68万元

维修费用约占年有效租金收入的2%

注：应说明取费依据

（4）土地使用税（城镇土地使用税）；

按4元/㎡（土地面积）计算，土地使用税为：

5550×4÷10000=2.22万元

注：应说明土地使用税4元/㎡取费依据

（5）物业管理费（合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等）

按年有效租金收入的5%计算：

1333.83万元×5%=66.69万元

物业管理费按年有效租金收入的5%

注：应说明取费依据

（6）年客观运营成本

年客观运营成本=上述5项之和=329.01万元

注：缺保险费或相关说明

4.年净收益

年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=1333.83万元-29.01万元=1004.82万元

5.确定报酬率

报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%.

注：写字楼和车库取相同的报酬率错误

6.采用收益法测算的房地产市场价格

注：未说明公式选用理由

p＝a/r×［1－1/（1＋r）n］

其中P——房地产市场价格

a——年净收益（1004.82万元/年）

r——报酬率（8%）

n——收益年限（综合土地使用年限50年）

注：土地使用年限50年应说明取值理由

需要考虑建筑物剩余经济寿命52年，估价时点取得土地使用权取50年，分两种情形：

到期后对收回建筑物不予补偿，取50年

到期后对收回建筑物给予补偿，应加上建筑物剩余补偿的价值。

根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/㎡。

B.采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格

市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。