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2011房地产估价师考试重点总结22

www.zige365.com 2011-1-13 11:07:07 点击:发送给好友 和学友门交流一下 收藏到我的会员中心

 

(三)专家意见法

专家意见法又称为德尔菲(Delphi)法,是美国兰德公司于20世纪40年代末提出的。运用专家调查法时,首先组成由经销商、分销商、市场影响顾问或其他权威人士组成的专家小组,人数不宜过多,一般在20人左右,各专家只与调查员发生联系,然后按下列程序进行:

(1)提出所要预测的问题及有关要求,必要时附上有关这个问题的背景材料,然后一并寄给各专家;

(2)各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见,并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的,这些意见要以书面形式返回调查人员;

(3)将各专家的第一次预测值说明列成表,并再次分发给各位专家,以便他们比较自己和他人的不同意见,修改自己的意见和判断;

(4)将所有专家的修改意见置于一个修正表内,分发给各位专家做第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。

专家意见法是一种使用比较广泛的方法,它有如下优点:能发挥各位专家的作用,集思广益,准确度高;采取单线联系,有利于避免偏见,尤其可避免权威人士的意见对其他人士的影响;有利于各专家根据别人的意见修正自己的意见和判断,不致碍于情面而固执己见。

(四)时间序列分析法(重要考点)

时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态,即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值,过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为如下几类:

1.简单平均法

简单平均法也称为算术平均法,即把资料中各期实际销售量的平均值作为下一期销售量的预测值+简单平均法在时间序列比较平稳,即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用,但它既看不出数据的离散程度,也不能反映近、远期数据变化的趋势,因此一般在要求不太高的情况下适用。

2.移动平均法

移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。显然,它是一种比简单平均法更有效的预测方法。移动平均法是把简单平均法改为分段平均,即按各期销售量的时间顺序逐点推移,然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。利用这种方法可以看出数据变化的发展过程和演变趋势,其实质是取各段内各点求平均值,且令其权数相等,而将以前的权数视为零。

3.加权移动平均法

移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势,但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。加权移动平均法就是在计算平均数时,再考虑每期资料的重要性。具体说,就是把每期资料的重要性用一个权数来代表,然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。权数的选择可按需要加以判断,一般情况下,越近期的资料权数越大。因为其实际销售额正是最近发生的状态。加权移动平均法就是把加权平均法与移动平均法结合起来加以运用,既考虑了变量的非线性趋势,又保留了移动平均法预测的优点,但是,如果所用各期的销售量比较平均,则不采用加权平均法效果更好。

 

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