其他收入

一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也列入其他收入中

有效毛收入

有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入

经营费用

包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的成本、保险费、房产税和法律费用

注意抵押贷款还本付息额不属于经营费用

净经营收入

净经营收入＝有效毛收入－经营费用

抵押贷款还本付息

抵押贷款还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益价值中

现金流

税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息

税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

3. 收益性物业管理经营费用中的法定税费

营业税

指营业税及附加，5.5%

物业服务收费分为包干制和酬金制两种形式

包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税率和物业服务企业利润三部分

酬金制物业服务费用的构成包括物业服务支出和酬金两部分

包干制中，营业税及附加的征收基数是物业服务成本

酬金制中，营业税及附加的征收基数是酬金

所以酬金制中营业税及附加负税负担小，政府鼓励采用酬金制

房产税

按房产原值的1.2%

按租金收入的12%