2010年房地产估价师考试辅导资料-如何积极防范房地产评估的风险_房地产估价师考试

近几年来，随着房地产业的兴起，特别是房地产二级市场的进一步开放，房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大，无论是房地产的买卖、交换、租赁、拍卖、估价、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿以及房地产的纠纷、侵害和合并，也不论是企业合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算，还是房地产的投资决策、管理和会计成本核算等，都离不开房地产评估这一基础性工作。但当人们以房地产评估报告为依据处置房地产而不能取得所期望的结果时，往往会对当初所采信的评估报告的准确性和公正性产生怀疑，甚至将评估机构诉之公堂，影响了房地产评估工作的社会评价，不利于房地产评估工作的发展。如何充分发挥房地产评估工作的作用，积极防范房地产评估风险，是房地产评估工作者应思考的一项重要课题。
　　要充分发挥房地产评估的作用，积极防范房地产评估风险，作为一个评估工作者我认为应认清房地产评估可能出现的风险，根据客户要求，有针对性地进行评估工作，并在客观、公正、公平的原则上规避风险。
　　一、房地产评估工作可能出现的风险
　　房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。评估工作在实践中可能会出现以下风险：
　　1、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。但有时评估委托方出于节省评估经费等原因，总希望一份评估报告能用于各种用途，因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。
　　2、委托方提供虚假情况的风险。虽然我国市场经济已有较大发展，但不可否认的是一些法规制度还亟待完善，不诚信现象仍时有发生，在这种背景下，部分利欲熏心的人为达到其不可告人的目的，不惜向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。如果评估师因此产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。
　　3、评估原则、程序和方法使用不当的风险。在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般应采用市场比较法为基准进行评估，替代原理是市场比较法的理论依据。如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科学、适用。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。特别应指出的是，有时房地产评估机构之间不正当的压价竞争，造成了评估成本的不正常压缩，必然减少评估人员的外勤工作量，影响评估程序的正常实施和评估方法的选择，这样很容易造成评估工作缺陷，使评估工作偏差加大，增加了评估工作的风险。
　　4、评估师素质的风险。评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平，评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，是可以预见的。
　　随着改革开放的深入和中国加入世界贸易组织，国有企业的改制重组，民营企业的兴起和大量外资的引入，我国多种经济成分并存的局面将更加复杂，承包，租赁，收购等各种经营和资本运作形式也将层出不穷，各种高新技术将广泛运用于房地产业中，这些方面的发展变化，要求评估工作人员能与时俱进，对评估师的素