2004年房产估价师考试《房地产估价案例与分析》试题(部分)_房地产估价师考试

问答题：（每题10分）

（一）、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途面积容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况商业繁华程度人文环境和区域的总体规划等）之后，还需要做那些专业工作？

（二）、某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，股价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成股价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

（三）、某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修委办公楼用于出租，现在政府将该区段规划改造办公商务区，上述房屋需拆迁，甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询，根据《城市拆迁管理条例》和城市拆迁估价指导意见，甲公司开发中可能提出哪些估价要求〉对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？