导语及核心内容：2014年房地产估价师《经营与管理》实战演练模拟试题一套（单选1-18），希望对大家复习2014年房地产估价师《经营与管理》有所帮助。

　一、单项选择题

　　1、通常在一年内能收回的投资，属于（　 ）。

　　A．短期投资

　　B．中期投资

　　C．长期投资

　　D．中长期投资

　　【正确答案】A

　　【答案解析】预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，属于短期投资。参见教材P1.

　　2、能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，一般会选择（　）。

　　A．机会型房地产

　　B．收益增加值型房地产

　　C．收益型房地产

　　D．收益递减型房地产

　　【正确答案】A

　　【答案解析】能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，则选择机会型房地产投资，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。参见教材P22.

　　3、下列属于房地产投资的个别风险的是（　 ）。

　　A．收益现金流风险

　　B．政策风险

　　C．变现风险

　　D．利率风险

　　【正确答案】A

　　【答案解析】选项BCD属于房地产投资的系统风险。参见教材P17～21.

　　4、（　 ）是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。

　　A．法定寿命

　　B．经济寿命

　　C．设计寿命

　　D．自然寿命

　　【正确答案】D

　　【答案解析】自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。参见教材P6.

　　5、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，此属于房地产市场自然周期的（　）。

　　A．第一阶段

　　B．第二阶段

　　C．第三阶段

　　D．第四阶段

　　【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P50～51.

　　6、（　 ），是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规则建筑面积的比例。

　　A．土地转化率

　　B．开发强度系数

　　C．开发投资杠杆率

　　D．住房可支付性指数

　　【正确答案】A

　　【答案解析】土地转化率，是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规则建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。参见教材P42.

　　7、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（　）。

　　A．拆迁补偿费

　　B．建安费用

　　C．不可预见费

　　D．市政基础设施建设有关费用

　　【正确答案】B

　　【答案解析】土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68.

　　8、有关房地产泡沫和过度开发的区别与联系，描述错误的是（　）。

　　A．过度开发反映市场上的供求关系

　　B．房地产泡沫比过度开发的严重程度小

　　C．如果投资性泡沫存在的话，往往会出现周期循环上升阶段

　　D．如果泡沫产生，就必然引起过度开发

　　【正确答案】

　　【答案解析】房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大。参见教材P54.

　　9、下列市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（　）。

　　A．回归分析法

　　B．移动平均法

　　C．加权移动平均

　　D．指数平滑法

　　【正确答案】A

　　【答案解析】时间序列分析法可进一步分为：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A是其他的相关分析法。参见教材