估价对象改造续建成本分析测算

1.续建成本包括内容

为使估价对象续建完成后实现分析预测的价值和相应的功能与效用。经分析认为估价对象的续建的主要内容包括：（1）裙楼1～3层与塔楼A座原有外墙装饰装修工程的拆除;（2）裙楼与A座塔楼室内原装修的拆除;（3）裙楼与A座塔楼室内原安装房屋设备管线的拆除;（4）裙楼外墙面的的重新装修;（5）裙楼室内各层地面、墙面做初装修、砌筑必要的墙体进行适当分隔;（6）裙楼进行房屋设备安装并在各层做吊项;（7）A座塔楼外墙装修;（8）A座塔楼室内各房屋精装修与设备安装等。

2.续建费用测算的假定

（1）估价对象原装修工程内容全部拆除。

（2）为保证估价对象续建完成后使用，地下一层应通过施工保证裙楼与塔楼A座停车与房屋设备运行的需要。

（3）估价对象裙楼用途为商业，塔楼A座1l层至28层为小户型公寓。

3.裙楼1～3层续建工程主要内容与费用

（1）裙楼外墙面按以下条件考虑：配合房屋结构，在原窗洞口重新安装落地式固定外窗、双层中空玻璃塑钢窗，在A座原门口安装转门或平开门，首层其余墙面为干挂大理石。重新修整A座的雨篷。保留一层室内已铺大理石地面、柱面，对楼梯间墙面进行必要的修补，安装通往二楼的白钢栏杠;在大厅中部楼梯处，重新修筑楼梯或扶梯。首层未进行理石装修墙面按抹水泥砂浆刮大白考虑。

（2）室外台阶、平台、挡墙等，铺贴花岗岩或大理石。

（3）首层及二、三层大厅顶棚、工作间、卫生间等，统一采用相应材质和规格材料全部做出吊顶。

（4）二、三层室内墙、柱面仅做初装修。

（5）二、三层地内地面：为水泥砂浆找平层或细石混凝土找平层。

（6）垂直运输：除塔楼A座3台高层电梯外，其余塔楼暂不考虑。

（7）各类房屋设备：如给水、排水、强弱电、消防、通信、空调、交通、安全监控等工程，因原安装管道已较多拆除或损坏，需重新安装，统一施工。

（8）为满足各层业态分布与安排，对裙楼各层进行必要的竖向分隔。

经分析，按当前建筑市场建材与设备价格情况和劳动力价格状况，裙楼部分平均每平方米的工程造价为1617元。因此，裙房部分改造续建工程费用为：

1617元/㎡×16685.37㎡=2698.02（万元）

注：下面的费用都采用的实际成本，应说明是否是客观成本