· 2.估算年运营费用
①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：
年土地使用费=293×2560=75.01(万元)
②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：
年管理费=343.43×5%=17.17(万元)
③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47(万元)
④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43×2%=0.69(万元)
⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44(万元)
3.估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用
=343.43-180.44
=162.99(万元)
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(万元)
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：
土地价格=2860×(1-12.5%)×2560
=640.64(万元)
2.估算建筑现值
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290×6611
=852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60 =28.43(万元)
③建筑物现值
建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元) |
