第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
【解释】本条是关于同一财产向两个以上债权人抵押的，数个抵押权清偿顺序的规定。
要解决同一财产上存在的数个抵押权清偿顺序的问题，首先要明确同一财产能否向数个债权人做抵押。对此，本法和担保法的规定都是肯定的，但本法规定的精神与担保法的规定又有所不同。担保法第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”根据这一规定，只有在抵押财产的价值大于所担保的债权时，抵押人才可以就同一抵押财产向其他的债权人再次抵押，而且向数个债权人抵押担保的债权总额不得超出该抵押财产的价值。例如，如果抵押人以价值100万元的房屋向甲抵押贷款了50万元，那么抵押人还可以向乙抵押贷款20万元，向丙抵押贷款30万元；如果抵押人以该房屋向甲抵押贷款的数额恰好是100万元，那么他就不能以该房屋再向乙和丙抵押贷款了。
担保法制定于1995年，当时我国市场经济正处于起步阶段，各种制度和规范还不完善，“三角债”的现象比较严重，社会信用程度比较低。在这种情况下，严格抵押制度，对重复抵押行为即以同一财产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的行为，做出上述限制性规定，是非常必要的。但随着近年来我国社会主义市场经济的不断发展和完善，该规定也显示出了一些局限性，主要有：（1）限制了抵押财产的充分利用，没有充分发挥抵押财产的融资作用和担保效益，不利于市场经济条件下债务人对融资的需求；（2）要求被担保债权不超出抵押财产的价值，限制了当事人设定抵押的意愿。债权人是否接受抵押担保，并不完全取决于抵押财产的价值是否大于或者与被担保债权数额相当，债权人还要综合考虑债务人的偿还能力、信用状况以及是否还存在其他担保形式等诸多因素。在某些条件下，即使抵押财产的价值小于被担保债权的数额，债权人仍然愿意接受该抵押担保。例如，甲以价值100万元的房屋向乙抵押贷款50万元后，还希望以该房屋再向丙抵押贷款60万元，丙经调查发现甲的收入状况和以往的信用记录都比较好，贷款的风险比较小，因此愿意接受该抵押担保，向甲提供贷款。担保法的规定限制了债权人的这种意愿。（3）实践中，登记部门往往以担保法规定的“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”为由，在办理抵押登记时，强制要求对抵押财产进行评估，有的甚至要求一年评估一次，借评估高收费。强制评估致使很多当事人不去办理抵押登记。
本法起草过程中，多数意见认为本法应当将担保法的这一规定删去。鉴于上述情况，本法没有保留该规定，也就是说，本法不再限制同一财产的重复抵押行为。以同一财产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出其抵押财产的价值，数个抵押权依照本法规定的顺序清偿。是否在同一财产上设定数个抵押，由当事人根据实际情况判断和决定。
根据本条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿：
首先，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。关于抵押权生效的原则，本法区分不动产和动产抵押，做了不同规定。根据本法的规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、荒地的承包经营权和正在建造的建筑物这些不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。根据本法的规定，以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具和正在建造的船舶、飞行器等动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。根据本法的规定，企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品这些动产抵押，即以动产设定浮动抵押的，抵押权也自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。本条规定的按照抵押权登记的先后顺序清偿债权的原则，既适用于以登记为抵押权生效要件的不动产抵押，也适用于以登记为抵押权对抗要件的动产抵押，即无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，都按照登记的先后顺序清偿。以抵押权登记的先后顺序为标准清偿抵押债权是世界各国抵押担保制度中的一般规则。确定抵押权登记的先后，以登记部门登记材料中记载的登记时间为准。做第一顺序抵押登记的被担保债权，就拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，处于第二顺序的只能就剩余的部分受偿，依此类准。如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，那么就按照各担保债权的比例来清偿；所占比例大的，多受清偿。 |
