城市旧区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的，由于历史、政治和经济等方面的原因，我国城市的旧区，都或多或少的存在着布局混乱，房屋破旧，居住拥挤，交通阻塞，环境污染，市政和公共设施短缺等问题，影响着城市经济和社会的发展。

随着城市建设的发展，旧城改造已成为城市建设中一项很棘手的问题。一些中小城市，对旧城改造不敢问津，而竞相向城市外围扩展，一味专搞新区开发，侵占了大片郊区良田好土，造成交通和市政设施被强制拉长，城市结构和功能出现失调。

当前，中小城市旧城改造主要存在以下问题：

1.对旧城改造深度不够，在确定改造项目的投资方向时，缺乏通盘考虑，投资结构与城市综合效益不相协调，使旧城改造投资重点偏移，合理性差。

2.由于旧城人口、房屋密度高，房屋改造时受到高度和环境的限制，因此，使旧房屋改造出房率低，“油水”少。同时，对就旧城区房屋进行大面积改造，势必对城市基础设施形成新的压力，故而使不少建设单位、开发商望而却步，使旧城改造难度大。

3.旧城改造的方式简单、机械，缺乏战略性。对现有房屋和设施，不是因地制宜、区别对待，而是搞“一刀切”。一些城市在旧城改造中，不重视规划，只顾地上建筑，不注意地下建筑，搞“见缝插针”零星翻建，忽视配套建设，使整个旧城改造内部相互脱节，综合效益难于提高。

4.由于旧城市政基础设施落后，欠帐太多，使改造工程投资大，时间周期长，难以对旧城市进行大手术。

5.旧城改造的投资效益差，任务分配缺乏整体性。对旧城市改造项目投资普遍存在超预算，占用其他项目资金，迫使另外一些项目不得不中途下马停工。近年来，由于开发商大多实行分散改造，使旧城改造投资分散，难以发挥规模效益，更难以实现成片改造的社会效益。

针对上述存在的问题，对中小城市旧城改造应采取一下措施：

1.更新观念，深化认识，正确处理好新区建设与旧城市改造的关系。新区建设，矛盾少，但投资大，占地多;旧城改造投资少，节约耕地，但矛盾多，因此，要依托旧城开发新区，这样既发挥了原有小城镇的特色，同时有通过开发新区又给中小城市建设注入新的生机，还可借助旧城区的公共设施和中心地位来开发新区，以达到投资少，见效快的目的。

2.以旧治旧，不搞大拆大建。不搞全推倒重建，而是在旧房基础上拆旧建新，同时充分利用旧有条件，旧有设施，旧有环境为新住宅服务，使其既能做到花钱少，办事多，见效快。

3.实行综合开发，配套建设。先地下后地上;先配套后主体;先拆迁后建设;配套设施随同旧城改造并驾齐驱。使旧城改造改造到哪里，哪里就能立即投入使用。

4.抓住重点，各个击破，全面推进，协调发展。中小城市大多属地、市、州(县)政府所在地，城市规模、经济发展水平、自然交通与其他大城市不一样。因此中小城市旧城市改造，不可能不顾主客观条件，以一个模式向前推进，而只能是抓住重点，各个击破。选择一些条件成熟，矛盾较少，规划交好的旧城区先改造，从而相对集中力量，既可快见成效，又能起到示范和连带作用。

5.因地制宜，量力而行，速战速决，分期分批综合改造。中小城市改造的规模宜小不宜大，要根据现实的国情国力及地方的财力物力，在小区规划统一指导下，搞小批量小规模，短平快的改造。借助人民群众、各单位、各部门及社会力量，只要有计划按比例优质，高速发展，就会集腋成裘，由小变大，片片相联。

6.加强开发队伍自身建设，提高业务技术水平。旧城开发是一项政策性强，涉及面广，难度大，技术水平要求较高的综合性工作，百年大计，质量第一，这是旧城改造的根本要求。为此，对承担旧城改造的开发企业、开发商，应加强业务技术培训，并严格进行资质审查，对没有资质的开发企业不能承担城市开发任务。