市场法选取可比实例

　　虽然估价人员搜集的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，不是任何交易实例都可以拿来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

　　可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：①可比实例应是估价对象的类似房地产;②可比实例的成交日期应与估价时点接近;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;④可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

　　在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：

　　(1)可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。

　　(2)可比实例的用途应与估价对象的用途相同。①居住;②面业;③办公;旅旅馆;⑤工业;⑥农业等。

　　(3)可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内，即：

　　0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2

　　(4)可比实例的档次应与估价对象的档次相当。

　　(5)可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。

　　(6)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。

　　(7)可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。

　　(8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

　　(9)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。

　　一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

　　房地产市场细分依据

　　对房地产市场进行细分的依据主要有：

　　1.地理细分

　　地理细分是按照消费者所在的地理位置、地形、气候等因素来细分市场。

　　2.人口细分

　　人口细分是按照人口的一系列性质因素所造成的需求上的差异来细分市场。

　　(1)家庭规模。家庭规模主要是指家庭人口数量多少以及家庭组成范围大小。

　　(2)家庭类型。家庭类型是指家庭成员之间的关系。一般分为六种类型：单身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、联合家庭和其他家庭。

　　(3)家庭代际数。家庭代际数是指家庭成员由几代人构成。

　　3.心理细分(内因)

　　心理细分是按照消费者的生活方式和个性进行市场细分。生活方式是指个人或群体对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性方式。为了进行生活方式细分，可以从三个尺度来测量消费者的生活方式，即：①活动，如消费者的工作、业余消遣、运动、公共关系等活动;②兴趣，如消费者对家庭娱乐、家庭设备、色彩等的兴趣;③意见，如消费者对社会、经济、文化、环境的意见。由于活动、兴趣、意见三个英文词的第一个字母分别为A、I、0，这种尺度又叫AIO尺度。

　　4.行为细分(外在表现)

　　行为细分是按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程度、信赖情况、消费者待购阶段等行为变量来细分房地产市场。