商人阶级的兴起，并“成为城市自治机构的永久性成员之后，一个新的时代便开始了，这个时代推动了陆上和水上各条重要通路的重新开通”。各地区的城市成为商品大军前进的踏脚石，在广泛的区域内形成了商品的大流通。中世纪的城市实现了商业的自由。

    商业给中世纪城市带来的变化是巨大而深刻的。它的自由繁荣培育了一批富有的商人，并使得商人们在共同的利益下结为社团，逐渐地，这种自由自愿的商人社团演变为古典城市不曾有的，可以脱离封建国家常设机构而独立存在的完善的自给自足的组织。随着势力的增长，他们先是以拥有财富的形式在经济上分享了权力，随后又在政治、军事以及宗教、司法等方面对现行统治者提出了权力要求。中世纪最伟大的社会创举之一——自治联盟，就是以这种方式兴起的。

    自治联盟不只是商人的联盟，而是扩大到一个城镇所有的居民。它的兴起标志着中世纪城市社会的分化重组和权力转移，最终实现城市自治。封建统治原有政治秩序下的控制与归顺的关系让位于一种对立的关系。资本主义作为对立面悄然出现在了地平线上，你死我活的阶级斗争就要拉开序幕。这么一种状态既不存在于建立在奴隶制基础上的古代世界的城市文化中，也不存在于在很大程度上是通过强者吞食弱者而建立起来的封建农业社会中。从种植了资产阶级萌芽这个意义上说，对中世纪城市商业怎样的评价都不显得过分，单从这一点，就不难窥出它对城市发展的伟大意义。

    商业成为西方城市发展的主要驱动力是在17世纪。这时资本主义已改变了整个力量的平衡。“就资本主义对城市的关系来说，它从一开始就是反历史的”，这就是说商业作为革命性因素全面渗入城市之后，对城市旧有的体系首先予以否定和消解，然后在新的原则基础上重组。从性质上来讲，城市发生了根本性的转变，由政治中心变为经济中心，由少数人的统治工具变为大众谋求金钱与利润的场所。对外关系由封闭对抗转为开放交流，内部秩序特征从追求永恒的静态形式转为追求功利效益的动态运行和新陈代谢。具体表现为：其一，市场无孔不入的扩大与多元化。凡是能够赚钱的地方都有市场的滋生繁荣，并且林林总总，有形与无形，它们综合在一起，象城市的触角，远近不等地伸出，在城市与辐射地区之间建立起紧密的关系。

    其二，商业性城市中心的形成。中心往往是权威的位置，城市中心历来为神权和君权所把持，商业立足城市中心充分表明自己左右城市的走向的强大实力。

    其三，街道规划和土地划分强调土地的利用率，以满足日益扩大的商业活动的需要，并提高土地价格。在这个目标下产生的标准化、单元化的棋盘格式规划，是商业城市典型的功利主义平面。地形、景观、人的活动和需要等因素被置于次要的地位。

    其四，城市突破城墙随机发展，失去人为塑造的形态。

    其五，空间和时间一样是金钱，高密度的开发造成普遍的拥挤，以至于公园、绿地等休憩场地的丧失。

    其六，城市建设不追求永久的形式，在资金流动周转的催促下，城市更新的速度加快。

    其七，自由、竞争、流动、周转等动态作用缺乏统一的规范，城市相应显得杂乱无序。

    其八，城市新的建筑类型及新的功能要素大量增加，以支持新的城市目的。比如功利性建筑类型和数量比重的加大并占据更为主要的地段，交通运输等流通设施在手段和技术上都发展到一个更高的水平。

    到十九世纪工业革命给城市带来新的推动之前，商业在城市舞台上充当主角约200年之久。这是西方城市发展的第二个台阶。