2013年注册资产评估师考前密押卷一：《建筑工程评估基础》05_注册资产评估师_资产评估师考试

2013年注册资产评估师考前密押卷一：《建筑工程评估基础》05

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三、综合分析题[共4题，共50分。其中(一)题10分，(二)题12分，(三)题l0分，(四)题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
(一)
w企业观生产甲产品，为了提高甲产品的市场占有率，希望从A公司获得其商标的使用权。w企业三经与A公司达成了商标使用权转让初步协议，现委托评估机构对W企业拟购买A
公司所拥有的商标权使用权的价值进行评估，评估基准日为2012年1月1日。经评估人员调查分析，A公司是全球知名的企业，商标使用权上次获得注册(续展)的时间是2009每1月1日，并按时缴纳了有关商标的费用，商标有效。如果甲产品采用了A公司的商标，预计在评估基准日后l5年内可具有稳定的市场，产品销售价格可由原来的每台550元提高到750元全部成本及由增值税引起的税金及附加由原来的每台500元增加到580元，评估基准日后第l年可销售16 000台，第2年可销售l8 000台，从第3年开始每年可销售22 000台。 15年以后企业不再使用A公司的商标。购买该商标使用权的风险回报率是8％，国厍券的利率是4％。
要求：
如果W企业适用所得税税率为25％，根据上述条件不考虑其他因素，试评估在本评估目的下w企业购买的A公司商标权的价值。
(二)
某待开发建设用地土地丽积为12 000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95％，该类房地产的资本化率为10％，销售费用为楼价的3％，销售税费为楼价的8％，银行年贷款利率6％，投资利润率为l5％。评估基准日为2008年5月19日。
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价(单位地价的结果保留两位小数)。
(三)
房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后，房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权，并策划将地块的用途改变为住宅用地以开发商品住宅。
要求：
1．协议出让国有土地使用权时，国家对出让金的最低价有何规定?
2．房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么?
3．房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时，须取得何部门的同意?经有关部门批准后，房地产开发商乙还须办理什么手续?
(四)
现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元／件，而同类产品价格仅为310元／件。目前该产品年产销量为l万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为350元／件，第2年、第；年为330元／件，第4年、第5年为320元／件。假设其他因素均无变化，折现率为10％，所得税税率为33％。
要求：
试评估该技术的价格。