综合题

1、被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：

(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。

(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。

(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。

(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%.

要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

(2)计算被估设备的评估值。

答案：(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元(3分)

(2)实体性贬值率=(3×60%)÷(3×60%+5)×100%=26.47%(3分)

或=1-5÷(3×60%+5)×100%=26.47%

或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元

(3)功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05万元

或功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×[1-(1+10%÷-5)÷10%=3.05万元(3分)　(4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元(3分)或=146.4×(1-26.47%)-3.05=104.6万元

2.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地

产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。

要求：

评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或辛艮据)。

1. 客观收益年限=40-2-5=33年

2. 基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2

+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

3. 基准日三年后未来年租金收益=150*1000*(1+1%)^3=154 545.15(元)

154 545.15/10%*[1-1/(1+10%)^33]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

4. 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)