第四节 用益物权（3）

　　四、宅基地使用权

　　（一）宅基地使用权的概念及特征

　　宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。根据《物权法》的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　宅基地使用权的特征：
　　（1）是农村居民特有的权利，即农民集体的成员才有资格获得宅基地使用权；
　　（2）该权利是农村居民以“户”的名义取得的权利；
　　（3）该权利可以继承。

　　（二）宅基地使用权的设立及变动

　　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　五、地役权

　　（一）地役权概述

　　地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。其中，享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。可见，地役权是存在于他人不动产之上的物权，是为需役地便利而设立的，使供役地负一定负担，对于供役地的权利人来说，这些负担的内容和范围非常广泛，包括允许他人通行于自己的土地、对自己行使土地的权利进行某种限制、放弃部分使用的权利、容忍他人对自己的土地实施某种程度上的损害等。

　　地役权具有以下特征：

　　1.具有从属性和不可分性。一般的用益物权虽然由所有权派生而来，但其一经设定就具有独立性，不依附于其他权利而存在，但地役权则不同，它是为特定需役地的便利而设定的，与需役地不可分离。
　　（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
　　（2）地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
　　（3）地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
　　（4）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
　　（5）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　2.地役权不以占有他人土地为内容或目的，而只是要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。

　　3.地役权是一种有期限的物权。根据《物权法》的规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　（二）地役权的设定

　　设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　（三）地役权的效力

　　供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

　　地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　（四）地役权的消灭

　　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
　　（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
　　（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。