第三节 所 有 权（3）

　　三、业主的建筑物区分所有权

　　（一）业主的建筑物区分所有权的概念、特征

　　业主的建筑物区分所有权是指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的一种“复合物权”。多数人共同居住在一个建筑物内，每一个人对其专有部分享有专有所有权，并就专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。该权利的主体通常称为业主。我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　建筑物区分所有权的特征是：

　　1.权利的复合性。建筑物区分所有权是由共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。

　　2.专有所有权的主导性。表现为：
　　（1）区分所有权人取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权；
　　（2）专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小；
　　（3）在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。

　　3.一体性。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行。

　　建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分是为区分所有服务的。

　　（二）专有所有权

　　专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

　　业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　（三）共有所有权

　　共有所有权是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权，可以分为全体业主共有所有权和部分业主的部分共有权。《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　根据《物权法》的规定，属于共有的部分包括：
　　（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
　　（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
　　（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　（4）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　（5）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

　　（四）共同管理权

　　共同管理权是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　下列事项由业主共同决定：
　　（1）制定和修改业主大会议事规则；
　　（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中决定前述规定中的第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。