3.程控部分以外的成新率：

　　(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60% 　　 (3分)

　　4.评估值：(11 889.44-1287.90)×60%=6360.92(万元人民币) 　　 (3分)

　　方法二：

　　3.成新率

　　(1)程控设备贬值占成套设备价值的比率：1287.90/11889.44×100%=10.83%(1分)

　　(2)其他部分贬值率：6/(6+10×90%)×100%=40% (1分)

　　(3)成新率：1-[10.83%+(11889.44-1287.90)/11889.44×40%]=53.5%　(3分)

　　4.评估值：11 889.44×53.50%=6360.85(万元人民币) 　 (1分)

　　方法三：

　　3.(1)程控设备价值占成套设备价值的比例：1287.90/11889.44×100%=10.83%

　　(2)程控设备以外部分的成新率：(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%

　　(3)计算综合成新率：l0.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%

　　4.评估值：11 889.44×53.5%=6360.85(万元人民币)

　　【答疑编号15078】

　　2.

　　【正确答案】 1、(5分)房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

　　(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易;

　　(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

　　〈3〉买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

　　(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

　　(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

　　分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

　　2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。(2分)

　　3、容积率修正，建立容积率地价指数表。 (3分)