2．(1)P=a/r+b/r2=100/10%+1/(10%)2=1000+100=1100(万元)
(2)P=a/(r-s)=100/(10%-1%)=1111(万元)

3．(1)应用下列公式进行评估
=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
×年期修正剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：

容积率	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9
修正系数	100	102	104	106	108

(3)年期修正
KA=KD=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135
Kc=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066
(4)参照物地价修正
A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
B：2400×1.01×104/106×100/102=2332
C：2300×1.01× 1．0066=2338
D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
(5)评估结果P=(2343+2332+2338+2282)÷ 4=2324(元／平方米)
4．(1)年总收益2× 365×85％×1000×5=3102500(元)
(2)年总费用=3102500×2％+3500× 5000×(1.5％+0.2％)+3102500×17.5％=902487.5(元)
(3)年纯收益=3102500-902487.5=2200012.5(元)
(4)房地产总价=2200012.5/7%×[1-1/（1+7%）50-2]=30207215.38(元)
(5)测算建筑费及专业费：3500×(1+10％)× 5000=19250000(元)
(6)利息：地价×[(1+6％)2-1]+19250000×[(1+6％)-1]=0.1236地价+1155000
(7)开发商利润=(地价+19250000)×20％=0.2地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=30207215.38-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000
地价=4496989.56(元)
5．(一)计算总收益
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1800×(1-10％)=972000(元)
(二)计算总费用
(1)年管理费=972000×3％=29160(元)
(2)年维修费=2500×1800×1．5％=67500(元)
(3)年税金=25×1800=45000(元)
(4)年保险费=2500×1800×0．2％=9000(元)
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=29160+67500+45000+9000=150660(元)
(三)计算房地产纯收益
年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340(元)
(四)计算房屋纯收益
(1)计算年折旧费
年折旧费本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本举例中，房地产使用者可使用的年期为50-2=48(年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年折旧费=建筑物重置价/使用年限=2500×1800/48=93750(元)
(2)计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年数=2500×1800-93750×1=4406250(元)
(3)计算房屋纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4406250×8％=352500(元)
(五)计算土地纯收益
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840(元)
(六)计算土地使用权价格
土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为50-3=47(年)。
P=468840/6%×[1-1/(1+6%)47]=7308760(元)
单价=7308760／1000=7309(元)
(八)评估结果
本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权价格为7308760元，单价为每平方米7309元。