五、综合题。

1.待评地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表

项目		A	B		C		待估对象
坐落		略	略		略		略
所处地区		繁华区	非繁华区		非繁华区		繁华区
地用性质		商业	商业		商业		商业
土地类型		空地	空地		空地		空地
项目		A		B		C		待估对象
价 格	总价	25.2万元		49万元		43.5万元
	单价	1500元／m2		1400元／m2		1450元／m2
交易日期		1996.10		1996.12		1997.1		1997.5
面积		168 m2		350 m2		300 m2		600 m2
形状		长方形		长方形		长方形		长方形
地势		平坦		平坦		平坦		平坦
地质		普通		普通		普通		普通
基础设施		完备		较好		较好		较好
交通通讯状况		很好		较好		较好		很好
剩余使用年限		35年		30年		35年		30年

已知以下条件：

(1)交易情况正常；

(2)1996年10月以来，土地价格平均每月上涨1％；

(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断(见下表)；

项目	B	分值	C	分值
自然条件	相同	10	相同	10
社会环境	相同	10	相同	10
街道条件	稍差	8	相同	10
繁华程度	稍差	7	稍差	7
交通便捷度	稍差	8	稍差	8
规划限制	相同	10	相同	10
交通管制	相同	10	相同	10
离公交车站	稍远	7	相同	10
交通流量	稍少	8	稍少	8
周围环境	较差	8	相同	10

注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。 (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％；(5)折现率为8％。

【正确答案】 (1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

(2)进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107／100=1.07

交易实例B交易时间修正系数=105／100=1.05

交易实例C交易时间修正系数=104／100=1.04

(3)进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数=100／86=1.163

交易实例C区域因素修正系数：100／93=1.075

①关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充

分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

②土地使用权年限因素修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下(假定折现率为8％)．

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-35〕=0.9659

③个别因素修正系数

交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995

交易实例B的个别修正系数=1.03

交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995

(5)计算待估土地初步价格。

A：1500×1×1.07×1×0.995=1597(元／平方米)

B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元／平方米)

C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613(元／平方米)

(6)采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)／3=1657(元／平方米)

待估地块总价评估值=1657×600=994200元。