2010注册资产评估师：《资产评估》考前模拟题（2）_注册资产评估师_资产评估师考试

1简述土地的经济特性。
2简述地价的特征。
3房地产评估应遵循哪些原则？
4影响房地产价格的区域因素包括哪些内容？
5房地产投资的风险性表现在哪些方面？
6简述假设开发法的评估思路及适用范围。
7基准地价有哪些作用？
8简述在建工程评估的几种方法及其评估思路。
1土地的经济特性：
（1）供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
（2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。
（3）土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。
（4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。
2地价的特征有：
（1）地价是地租的资本化。地价与一般商品的价格不同，一般商品是劳动的产物，其价格围绕价值上下波动，价格由生产成本和利润构成。土地则不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
（2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此，地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体