四、综合题（本大题共5小题，每题10分，共50分。）
1、成本加和法及其应用的现实性和局限性?
答案：
现实性：
（1）企业资产盘子大，非经营性资产占有相大比重。
（2）企业效益低下，采用收益法缺乏市场基础
（3）采用成本加和法评估企业价值，便于企业评估后的账务处理
局限性：
成本加和法是从投资角度，即从购建资产的角度，而没有考虑资产的实际效能和企业运行效率，这种情况下，无论企业效益好坏，同类型企业中，只要原始投资相同，则企业评估值趋向一致。而且效益差的企业的评估值还会高于效益高的企业的评估值，因为效益差的企业的资产可能是不满负荷运转甚至是不使用，其损耗低，成新率高。此外采用成本加和法确定的企业评估值，只包含了有形资产可可确指的无形资产价值，作为不可确指的无形资产－商誉，却无法体现和反映出来。

2、某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格
解： (1)土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
(2)拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他费用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
(7)利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
(8)熟地价格 地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一亩＝667平方