三、综合题
1.有一宗土地,出让年期为40年,资本化率为6%,预计未来5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元,从第六年开始,大约稳定保持在40万元左右,试用收益法评估该宗地价格。
574.06万元
2.有一宗房地产,假设使用年期为无限,未来第一年年纯收益为100万元,资本化率为10%,若(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。两种情况下该宗房地产的收益价格为多少。1）1100万
2）1111.11万元
3.有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例,具体情况见表1,表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较,以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年,每年地价指数上升1%。
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宗地 |
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
容积率 |
区域因素 |
个别因素 |
剩余年限 |
|
评估标的 |
|
2002.1 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
40 |
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A |
2200 |
2001.1 |
-1% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 |
|
B |
2400 |
2001.1 |
0 |
1.8 |
+2% |
0 |
40 |
|
C |
2300 |
2001.1 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
39 |
|
D |
2100 |
2000.1 |
-2% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 | 试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。2324.74元
4．有一宗七通一平待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米日,出租率为85%,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0,2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。
5．某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000平方米,建筑面积为1800平方米,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率6%,建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。 |
