四、计算题。

1.某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为10%，允许覆盖率《=50%，土地使用权年限50年，出售时间为1996年10月。
根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。建造完成后，其中的商业用房预计即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的4%。
在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用，余下的20%在第3年完成。
试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格

【正确答案】 (1) 楼价=5000×2000/(1+10%)3+3500×18000/(1+10%)3×
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=5288.40万元
(2) 建筑费=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5
+2000×20%/(1+10%)2.5=1788.73万元
(3) 税费=5288.40×4%=211.54万元
(4) 地价=5288.40-{1788.73+1788.73×6%+〔地价+1788.73×(1+6%)〕
×(10%+20%)+5288.40×4%}
计算得地价为:2009.23万元
(5)单位地价=2009.23/2000=1.005万元

2.某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格

【正确答案】 (1)土地出让金=100000/667=149.93元/平方米
(2)拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他费用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得费的开发费合计569.87元
(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
(7)利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
(8)熟地价格 地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一亩＝667平方

【答案解析】

3.甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%.评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%.要求：
（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。
（2）计算专利技术的利润分成率。
（3）计算折现率。
（4）计算被估专利技术的评估值。

【正确答案】 （1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。
专利技术的约当投资量=100（1+500%）=600万元
乙企业资产的约当投资量=3000（1+10%）=3300万元
（2）计算专利技术的利润分成率。
600/（600+3300）×100%=15.39%
（3）计算折现率=无风险利率+风险报酬率=6%+4%=10%
（4）计算被估专利技术的评估值。
有效的收益期限为5年，所以有评估值为：
400×15.39%×（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3+450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39%=248.45万元