四、综合题（本大题共5小题，第1题10分，第2、3小题各8分，第4、5小题各12分，共50分。）
1．资产评估三种基本方法的定义是什么？选择评估方法主要应考虑哪些因素？
答案：
各种方法的定义：
市场法也称市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从二确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法是一种最简单，有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。
成本法是指在评估资产时按评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定并评估资产价值的因素一种资产评估方法。
选择评估方法应当的考虑：
1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
2.资产评估方法必须与评估对象相适应。
3.资产评估方法的选择不要受可搜集数据和信息资料的制约。
4.选择评估方法还要考虑不同的评估途径。
2、某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为10%，允许覆盖率《=50%，土地使用权年限50年，出售时间为1996年10月。
根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。建造完成后，其中的商业用房预计即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的4%。
在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用，余下的20%在第3年完成。
试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格
解：(1) 楼价=5000×2000/(1+10%)3+3500×18000/(1+10%)3×
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=5288.40万元
(2) 建筑费=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5
+2000×20%/(1+10%)2.5=1788.73万元
(3) 税费=5288.40×4%=211.54万元
(4) 地价=5288.40-{1788.73+1788.73×6%+〔地价+1788.73×(1+6%)〕
×(10%+20%)+5288.40×4%}
计算得地价为:2009.23万元
(5)单位地价=2009.23/2000=1.005万元
3.甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%.评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%.要求：
（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。
（2）计算专利技术的利润分成率。
（3）计算折现率。
（4）计算被估专利技术的评估值。
解：（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。
专利技术的约当投资量=100（1+500%）=600万元
乙企业资产的约当投资量=3000（1+10%）=3300万元
（2）计算专利技术的利润分成率。
600/（600+3300）×100%=15.39%
（3）计算折现率。
=无风险利率+风险报酬率=6%+4%=10% |
